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2019年12月，湖北省武汉市发现由新型冠状病毒引发的病毒性肺炎，随后蔓延至全国各地。为阻击疫情，各地相继启动重大公共卫生事件Ⅰ级响应，纷纷要求企业实行分类、分区、分时段有序复工，其中有些地区将房地产建设工程复工时间推迟为2020年3月16日。近日，不断有建筑设备租赁公司反映，有部分建筑公司以疫情属于不可抗力为由发函要求减免租赁费。关于疫情期间应否减免租赁费，笔者认为应该从以下几点分析。

一、本次疫情是否属于不可抗力。

不可抗力的基本构成要素特征为不能预见、不能避免、不能克服。

就本次新冠肺炎疫情而言，发生发展至今，确系合同各方所不能提前预见、不能凭主观意愿避免、不能凭客观努力克服的客观情况，符合不可抗力的基本构成要素。

对于受此次疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行的情况，2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。因此，本次疫情属于不可抗力毋庸置疑。

二、双方合同已有相关约定，则从其约定。

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。意思自治是《合同法》的基本原则，对于合同履行中所遇到的任何纠纷的处理方式，在不违反有关法律法规强制性规定的前提下应以合同中双方约定内容优先。

具体而言，应先看租赁合同是否有相应的不可抗力条款，如“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常开工的，应减免该期间的租金”或其他类似表述的条款。由于此种条款属于合同双方基于平等自愿原则对于自身权利的处分，不影响社会公共利益、不违反公序良俗、不违反法律法规相关效力性强制规定，约定合法有效，因此如双方在合同中事先由此约定，则应按约定处理。

三、双方合同无相关约定，如以不可抗力为由要求减免租赁费，则可能得不到支持。

即使疫情在法律属性上已被认定为不可抗力事件，也并不必然导致引用不可抗力的相关法律规则来免责。只有此次疫情影响到合同双方当事人无法按照合同约定严格、全面履行自己的义务时，才可以适用不可抗力这一法定免责事由来免除自己的责任。

从建筑设备租赁合同的租赁标的物使用来看，租赁标的物的使用场景、用途一般不因此次疫情产生重大影响，不导致合同履行障碍或合同目的不能实现；从建筑设备租赁合同法律关系来看，出租方的合同义务是将满足使用条件的租赁物交付承租方使用即完成合同义务，不以承租方是否实际使用租赁物以及如何使用租赁物为支付租金的条件。而承租方的合同义务是支付租金，在出租方将租赁物交付给承租方之时起，出租方就已经履行了合同义务，承租方支付租金的义务亦不存在履行障碍。且不可抗力规则免除的是责任，责任即义务的违反，而支付租金只是承租方的义务，并非责任；换言之，不可抗力规则的作用范围是一方当事人（受不可抗力影响）违约或因履行不能而必将违约，合同义务转化为违约责任后，对合同履行结果的调整。租金的减免（合同义务的变更）尚属合同履行的范畴，不可抗力规则鞭长莫及。因此如承租人以不可抗力为由要求减免租赁费，则不应得到支持。

四、根据公平原则及情势变更制度，法官可行使自由裁量权。

目前承租方只是通过向出租方发函形式要求减免停工期间的租金，说明其并不是认为继续履行合同对自己明显不公平，而是觉得在疫情期间并没有使用租赁物资，还要支付该期间的租金而感到不公平，待疫情结束后其还会按原合同继续履行下去。

从合同履行过程的角度看，此次疫情对租赁合同的的影响已基本符合情势变更制度的构成要件。情势变更制度的核心是公平原则，其中可以包含发生情势变更后公平地调整损失的分担，在因此次疫情或因此实施的政府行为导致承租方无法正常使用租赁物而产生的减免租金的纠纷中，出租方若已经交付了租赁物则减免租金也会导致出租方产生损失，减免租金的实质是让出租方分担承租方的损失。但若减免全部疫情期间或由此产生的政府行为期间的租金，则是损失的转嫁即将所有因此造成的承租方的损失转嫁给出租方，这样会过分保护承租方，同样不符合公平原则的要求。

结合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效，但是作为特殊疫情可以参照）“第三条、依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件。（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”笔者认为，如合同未明确约定，则可适当适用公平原则。